初心者でも理解できる!住宅ローンの選び方を丁寧に解説!


多くの人にとって住宅を購入することは、人生で何度もあることではありません。
そのため、住宅ローンを選ぶ時は誰しもが初心者だと思います。

住宅ローンは長きに渡り返済を行います。
現在の家計やこれからのライフプランに合わせて慎重に比較・検討することが重要です。

この記事では、住宅ローンを選ぶポイント 金利の種類、返済方法の種類、各機関のメリット・デメリットを丁寧に解説していきます!

住宅ローンの選び方①金利の種類

住宅ローンでどの金利のタイプを選んだら良いか悩んではいませんか?
住宅ローンの選び方でもっとも気になるのが金利です。

金利の設定は金融機関が独自に規定しており、おもに3つの金利のタイプがあります。
そのため、数字をみて低いところにするのは危険です。

それぞれの金利のタイプの特徴・メリット・デメリットをしっかり理解して選びましょう。

固定金利型

一般的に住宅ローンの固定金利型とは、返済当初から完済まで一貫して全期間固定型のことを指します。

返済期間の金利は事前に決定され、以後固定されます。
融資実行時点で金利が確定されます。

メリット

  • 全期間につき金利が固定されるため、月々の返済額も完済時まで同じ額
  • 返済計画を立てやすく、家計管理もしやすい

固定金利型の代表格として、フラット35・フラット50などがあります。

デメリット

  • 変動金利型の住宅ローンよりも金利が高めに設定される傾向
  • 低金利の住宅ローンと比較すると、返済総額の負担が大きくなるリスクがある

金利が上昇しそうと予測される場合は固定金利型

低金利時代ですが、これから金利の上昇が予測される場合は、金利の上昇にも左右されない固定金利型を選択しておくと安心です。
固定金利型は、将来的に住宅ローンの借り換えが難しい人や、返済期間中に金利の上昇で家計への影響が気になる方にも最適です。

家計に大きな波がない場合は固定金利型

家計にあまり余裕がないけれど、毎月の収支の状況に大波がなく安定している家庭には、固定金利型が最適です。

変動金利型

変動型の場合、返済額は5年に1度の頻度で見直しされ、金利は半年ごとに見直しされる仕組みです。
返済額の上限は、見直しが行われる前の1.25倍を上限とする金融機関がほとんどです。

メリット

  • 融資実行時点の金利を固定金利型と比較すると低い
  • 金利の見直しにより、今後市場金利が下がった場合は、返済額の減少効果が期待できる
デメリット

  • 融資実行時点の金利が低くても、定期的な金利の見直しにより、金利が上昇するリスクもある
  • 金利が上昇した場合は返済額も増加し、家計にも支障をきたす可能性がある

夫婦共働き・家計に余裕ありの場合は変動金利型

夫婦共働き世帯である程度家計に余裕がある場合は、住宅ローンの返済中に金利が少し上がっても適応力はあります。
変動金利型を選ぶことも視野に入れておいても良いでしょう。
お金に余裕があれば繰上返済を活用して、返済期間を短縮することも可能です。

固定期間選択型

融資開始から一定の年数までは金利が固定され、固定期間を過ぎた後は変動または固定のいずれかを選択できるのが固定期間選択型です。
金利の固定期間は3年・5年・10年など、各金融機関で独自に選択肢があります。

メリット

  • 選択した固定期間中は、金利がある程度優遇される傾向
  • 固定期間が終わったら、金利のタイプを任意で選択可能
デメリット

  • 固定金利の期間中は金利が優遇されますが、期間終了後は金利が上がりやすい
  • 固定金利の期間が長いほど、金利が高くなる

固定期間選択型の住宅ローンを上手に選ぶポイント

固定期間選択型の住宅ローンを選ぶ場合、固定期間には3年・5年などいくつかの選択肢があります。
その中でどれを選択すればよいか迷う場合は、下記について着目した上で検討することをおすすめします。

  • 家計収入が増加する時期と減る時期を把握する
  • 子どもの進学など教育費のピーク期を見極める

固定期間終了後に家計に余裕をもたせることが重要です。
住宅ローンを組む前から家族の将来のライフプランと家計の収入・支出の状況を把握しておくことが大切です。

15年以上の長期固定期間を選択する場合

固定期間選択型の住宅ローンには、金融機関によっては15年以上の期間が選択できるタイプもあります。

15年以上を選択する場合に適用される金利は1%台から2%台が相場です。
フラット35の適用金利もほぼ同じ水準なので、固定期間選択型とどちらが良いか、じっくり比較・検討することをおすすめします。

選び方②返済しやすい返済方法を選択

返済方法にはいくつかの選択肢があり、選び方次第でローンの返済総額にも格差が生じ、家計に大きく影響する可能性もあります。

住宅ローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済、おもにこの2つです。
そこで、住宅ローンの返済方法の特徴・長所・短所について徹底比較しながら、ライフスタイルに見合う返済方法を提案します。

元利均等返済

元利均等返済の場合、月々のローン返済額が一定の金額となります。

元金・利息分の合算額を返済期間で均等に割って返済するのが、元利均等返済の基本的な仕組みです。

月々の返済額は完済時まで一定額ですが、元金・利息の内訳には毎月違いがあります。
返済開始時期は利息分の割合が多く、返済回数を重ねるごとに利息分が減少し、元金の割合が増加します。

メリット

  • 返済開始から完済時まで、月々の返済額は一定なので返済しやすい
  • 元金均等返済と比較すると、返済スタート時の返済額の負担は少ない
デメリット

  • 返済総額が多くなる

元金均等返済と借入期間が同じである場合、利息分の総支払額が大きくなるためです。
対策として、ボーナス支給や臨時収入でお金に余裕がある時に繰上返済を行う方法があります。

元金均等返済

返済開始時は月々の返済額は多く、完済時期が近づくにつれて月々の返済額は少なくなるのが、元金均等返済です。

返済開始から完済時まで、元金はずっと一定、利息は返済開始時期がもっとも多く、完済時まで徐々に減少する仕組みです。

メリット

  • 住宅ローンの総支払額は元金均等返済の方が少ない

「返済スタート時点の返済額は多くても生活資金に余裕があるから大丈夫」という家庭に向いています。

デメリット

  • 元利均等返済と比べると、返済開始時の月々の返済額がもっとも高くなる

この期間に家計の支出が多い家庭には不向きです。

月々の返済とボーナス支払いを併用

共働き世帯などお金に余裕がある場合は、月々の返済と年2回のボーナス払いを併用することも可能です。

注意点を挙げると、勤務先の業績悪化などでボーナス支給額が少なくなったり、転職した場合は、返済しづらくなります。
今後の家計の状況の変化なども踏まえた上で、無理にボーナス併用支払いするよりは、お金に余裕がある時に繰上返済を行う方が最善策です。

選び方③諸経費で比較

住宅ローンを選ぶ際に、金利や返済方法だけを重視してはいませんか?

住宅ローンを組むにあたり、登記費用・印紙税・手数料などの諸経費がかかることも踏まえておく必要があります。

そこで、住宅ローンにかかる諸費用について詳しく解説します。

住宅ローンで必要な諸費用の種類

事務手数料
  • 借入額の大小に関係なく手数料が一律の定額型(3~10万円台が相場)
  • 借入額に対して一定の割合の手数料を支払う定率型(借入額の1~2%が相場)

双方とも各金融機関独自に規定されています。

保証会社に支払う保証料
  • 一括前払いの外払いタイプ
  • 返済利息に上乗せして支払う内払いタイプ

保証会社とは
住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関と契約者との間に介入するのが保証会社です。
保証会社を立てることで万が一の時に肩代わりしてもらえる仕組みです。

保証会社によって返済を肩代わりされた場合は、今後は保証会社に対しての返済となります。

ネット銀行とメガバンクの手数料の違い

ネット銀行 事務手数料「借入金額×2.2%(税込)」+保証料「0円」
メガバンク 事務手数料「約3.3万円(税込)」+保証料「数十万円」

ネット銀行の保証料「0円」、メガバンクの事務手数料「約3.3万円」を見れば、それぞれとても安く見えますが、住宅ローンを選ぶ際は、「事務手数料」+「保証料」の合計額を必ず確認しましょう。

保証会社に支払う保証料
  • 銀行など民間の金融機関で住宅ローンを組む場合は団信への加入は必須
  • フラット35は団信の保険料も含まれている(平成29年10月1日以後の契約)
抵当権設定登記の登録免許税
  • 登録免許税の納税額は、住宅ローンの借入額×0.4%

抵当権設定の手続きは基本的に司法書士が代行してくれるので、「登録免許税」と「登記代行手数料」をまとめて、「抵当権設定費用」として紹介されていることもあります。

ローン契約書の印紙税
  • 借入額によって印紙税の金額が決定され、最少で2000円、最大で6万円

※フラット35の場合

フラット35の適合証明書の交付手数料
  • 5万円程度が目安(検査機関により金額に違いがあります)

適合証明書の交付手数料として支払うものです。

確定申告で住宅ローン控除が受けられる

住宅ローンで諸費用がかかってしまいますが、その一方で住宅ローン控除が受けられるケースもあります。

通常、確定申告をしない会社員も住宅購入で入居の翌年は確定申告を行う必要があります。
2年目以降は、勤務先の会社にて年末調整で住宅ローン控除が適用されます。

なお、住宅ローン控除を受けるには床面積や住宅ローンの返済期間など、一定の要件が定められているので、条件が当てはまるか要確認です。

銀行の住宅ローンの特徴

メガバンクや地方銀行、信用金庫・信用組合などの金融機関が取り扱う住宅ローンです。
手数料・金利・保証料の有無など、金融機関ごとに違いがあります。

銀行の住宅ローンの資金使途

銀行の住宅ローンの資金使途は、基本的に「自分が住むこと」に限定され、おもに下記の目的での利用が可能です。

銀行の住宅ローンの資金使途
  • 新築のマンションや一戸建て住宅の購入資金
  • 中古の一戸建て住宅やマンションの購入資金
  • 住宅の増改築・リフォーム
  • 他の金融機関から借り入れ中の住宅ローンの借り換え

ただし、別荘などのセカンドハウスの購入資金としての利用目的では、住宅ローンの契約はできません。

銀行の住宅ローンの条件

各金融機関により、住宅ローンの借入条件にはそれぞれ違いがあります。
要件について一般的な目安としては、下記の通りです。

銀行の住宅ローンの借入条件

国籍 日本国籍を有すること、または日本国内の永住許可を得ていること
年齢 契約時の年齢が満20歳以上69歳以下
年収 継続的に安定した収入があり、年収200万円以上~400万円以上
勤続年数・雇用形態 正社員または自営業者は勤続年数が1年~3年以上であること

銀行の住宅ローンの申込形態

1.個人

2.夫婦・親子での申込が可能なペアローン
ペアローンの場合、1度の申込で2本の契約とみなさけます。
そのため、この2本に対してそれぞれ諸費用が発生する仕組みです。
ペアローンの申し込みは夫婦または一親等であること、合算での借入申込額など、各銀行で規定が異なります。

3.家族の収入を合算して申し込む収入合算タイプ
銀行によっては、収入合算タイプもあります。

銀行の住宅ローンの頭金

住宅ローンを組むからといって、必ずしも頭金が必要というわけではなく、銀行によっては頭金ゼロでもOKのところもあります。

銀行の住宅ローンの融資限度額

銀行が独自で融資限度額を定めており、最大5000万円~最大1億円と規定されている銀行が多いです。

銀行の住宅ローンの返済負担率

住宅ローンの返済負担率とは、年収に対しての年間返済額の占める割合です。

銀行の住宅ローンの返済負担率の一般的な目安は下記の通りです。

年収 返済負担率
100万円以上300万円未満 20%以下
300万円以上450万円未満 30%以下
450万円以上600万円未満 35%以下
600万円以上 40%以下

フラット35の場合、年収400万円以上の返済負担率は35%以下です。
銀行の住宅ローンの場合、年収600万円以上の場合の返済負担率は40%以下が目安であるため、フラット35よりもやや緩めの基準となっています。
(フラット35については次の項目で詳しく解説します。)

団信 (団体信用生命保険) の加入について

銀行で住宅ローンを組む場合、ほとんどの銀行で団信(団体信用生命保険)への加入が義務付けられています。

団信とは、住宅ローンの契約者が返済期間中に万が一亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、以後の返済が免除されるという保険です。
加入先の保険会社から金融機関にローンの残額分がすべて支払われる仕組みです。
団信の保険料は、金利に含まれるケースがほとんどです。

銀行の住宅ローンの事務手数料

銀行の住宅ローンを組む場合、事務手数料が発生します。
金額は金融機関ごとに格差が生じますが、3万円台から10万円台が一般的な目安です。

また、銀行に支払う事務手数料以外には、印紙税・抵当権設定登録免許税など国に納付する税金にかかる費用が発生します。

銀行の住宅ローンの繰上返済

お金に余裕があれば繰上返済で、返済期間を短縮化することも可能です。
銀行の公式サイトから、いつでも簡単に繰り上げ返済のシミュレーションが可能です。

ネット銀行の住宅ローンの特徴

住宅ローンはネット銀行でも取り扱われており、店舗を持たないため、銀行員と直接対面で取引を行うことはありません。
そのため、申込手続き・審査・契約成立・借入までオンラインで完結します。

ネット銀行の住宅ローンのメリット

・ネット銀行の住宅ローンは低金利が魅力
ネット銀行の住宅ローンは、店舗型の銀行と比較すると低金利が魅力です。

ネット銀行で変動金利の相場 メガバンク銀行の変動金利の相場 フラット35の固定金利の相場
0.497%~0.570% 0.6~0.625% 0.950%~1.500%

・来店不要
ネット銀行の住宅ローンは来店不要、忙しい合間をぬって銀行に駆け込む必要はありません。

・ネット銀行では保証料は不要
通常、銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社への加入が義務付けられるパターンがほとんどです。

保証会社に入る場合は、費用として保証料が発生しますが、ネットバンキングでは保証料不要となっています。
低金利である上に保証料不要なので、店舗型銀行よりも低コストです。

・借入残高の一部を繰上返済の場合は手数料無料
住宅ローンの借入残高をネット経由で一部繰上返済する場合、手数料無料は今や主流となっています。

もちろんネット銀行においても、一部繰上返済の場合は返済手数料0円です。
ただし、借入残高の全部繰上を行う場合は、一部のネットバンキングでは無料ですが、中には有料となるところもあります。

また、ネット銀行の住宅ローンの金利が変動金利を選択した場合は手数料無料、固定金利の場合は有料となっているところもあります。
住宅ローンの金利のタイプによっても手数料体系に違いがあります。

ネット銀行の住宅ローンの注意点

低金利で余分なコストを省けるのがネット銀行の住宅ローンの魅力ですが、一方デメリットもいくつかあります。

・厳格な審査
店舗型銀行よりも低金利である反面、審査のハードルは高く厳格です。

他のローンとは違い、住宅ローンは長期間の返済なので、「安定した収入の継続」についてより重視されます。
年収の基準は各銀行により異なりますが、中には年収に関する基準について非公開とするネット銀行もあります。
年収に関する条件を満たしていても、勤続年数が短い人は審査に落ちやすいです。

・事務手数料は高め
住宅ローンには事務手数料が必要で、契約先の銀行にローン申込手続きの報酬としてその手数料を支払う必要があります。

銀行の住宅ローンの事務手数料は33,000円が目安ですが、ネット銀行の場合は一律ではありません。
「借入額×2.2%(税込)」の金額となっています。
そのため、店舗型銀行よりもネット銀行の方が、事務手数料は高めになります。

仮に、ネット銀行で3,000万円を借入した場合、事務手数料は66万円となります。
低金利で保証料が不要である代わりに、事務手数料が高めに設定されることを踏まえておく必要があります。

・審査時間が長い
もともと銀行でローンを申込する場合、審査スピードは速い方ではありません。
ネット銀行の審査時間は各銀行によりばらつきがありますが、最短でも7日間、最長で2週間前後です。

・手続きに手間がかかることも
銀行員と直接対面することがないため、書類作成の手続きはメールや郵送で行います。

記入箇所に不備が1か所でもあれば、また書き直しをする必要が出てしまい、融資開始までにかえって時間を要することもあります。

・トータルで支払総額が高くつくケースも
低金利が魅力のネット銀行の住宅ローンは、一見ランニングコストが低いイメージです。
しかし、事務手数料と合算すると、支払総額が店舗型銀行よりもトータルで高くつくケースもあるので、確認が必要です。

フラット35の特徴 固定金利なので返済計画が立てやすい!

ラット35とは、ローン開始から完済までの全期間に渡り、固定金利の住宅ローンです。

初回借入時に完済時までの金利が確定するのが、フラット35の大きな特徴です。
都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合などの全国300以上の金融機関と住宅金融支援機構との提携による住宅ローンです。

フラット35の金利

用金利は、各金融機関で格差が生じます。
※2020年10月時点のフラット35の金利情報です。

返済期間 金利(実質年率) 最頻金利(実質年率)
15年~20年 1.210%~1,970% 1,210%
21年~35年 1.300%~2.060% 1.300%

最頻金利とは、住宅ローンの取り扱い金融機関が適用するのに最も多い金利のことを指します。

フラット35の借入条件

物件 住宅金融支援機構による技術基準に適合した住宅に限定される。

  • 一戸建て、連続建て、重ね建ての場合は床面積が70㎡以上
  • マンションなどの集合住宅は30㎡以上の床面積
  • 敷地面積に関する要件は、とくに定められていない
年齢条件 申し込み時点の年齢が満70歳未満
ただし、親子リレー返済は満70歳以上でもOK
国籍 日本国籍であること、永住許可を受けた人、または特別永住者であれば可
資金使途 申込者本人またはその親族が住む新築・中古住宅の建設資金・購入資金であること
ただし、セカンドハウスや投資用物件の購入資金としての利用は不可
年収別の総返済負担率 年収400万円未満の場合、総返済負担率は30%
年収400万円以上の場合、総返済負担率は35%

借入期間・団信の加入・保証人について

借入期間 フラット35の借入期間は最長35年
※この他に最長返済期間50年のフラット50などもある
団信の加入義務 団信(団体信用生命保険)の加入は任意

契約者本人に万が一のことを考えて、加入するのが一般的です。
万が一、加入せずに本人が亡くなった場合は、フラット35の債務を相続人が相続することとなるので注意が必要です。

保証人 基本的に保証人は不要

フラット35のメリット

・金利が一定なので返済計画で立てやすい
返済開始から完済まで金利が固定なので、月々の返済額が急に変わる心配もなく、返済計画が立てやすいので安心です。

・繰上返済の手数料無料
ボーナスや臨時収入でお金に余裕ができた時に、繰上返済しても手数料は無料です。
繰上返済の最低額は金融機関の窓口では100万円以上、オンラインサービスの「住・My Note」では10万円からOKです。

フラット35の注意点

・変動金利と比較すると高金利
フラット35は固定金利なので返済計画が立てやすい反面、変動金利型の住宅ローンと比較すると、金利が高めです。

金利は将来的に上昇する可能性はありますが、完済するまで固定金利の水準を超えない場合は、変動金利型の方がトータル返済額が少なくなるケースもあります。

・借入額と融資率によっては高金利になる
フラット35を利用する場合、融資限度額は購入価額または建設費までとなります。

ただし、借入時に10%以下の金額しか頭金を用意できない場合は、残りの90%超の額について融資を受ける場合は、金利が高くついてしまうのが難点です。

つまり、融資率が9割超か9割以下か、これによって金利に大きな影響を受けることになります。

融資率が9割超の場合、従来は0.44%上乗せされていましたが、2019年10月からは少し緩和され、0.26%となりました。

以前よりも融資を受けやすくなりましたが、頭金が少ない場合は、金利が上がることには間違いありません。

まとめ

住宅ローンは何年も支払いを行うので、とても長い付き合いになります。

短期的に見るよりも、家計やライフプランのことを考え、一番合う住宅ローンを選ぶことが大切です。
そのため、金利・返済方法・諸費用などの特徴を知り、慎重に検討・比較しましょう。